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纺织服装专业市场投资膨胀的背后

来源： 发布时间：2008-02-27 作者：

    自中国商业地产破冰之始，商业地产便以排山倒海之势迅速发展。境内外大量的投资目光纷纷投向纺织服装专业市场，直接推动了纺织服装专业市场的过快发展，造成市场整体投资膨胀。市场过度开发，必然会形成泡沫经济，由此引出一系列的问题，比如招商乏力、效益滑坡、市场闲置等。

    为了招商隆市，地产商只好亲自操刀，将开发商、投资商、经营者的身份集于一身，自己置业经营，在对纺织服装专业市场没有足够经验的前提下“放水养鱼”，通过简单的租赁、转手经营、售后返租等形式进行粗放管理，给市场造成一种繁荣“假象”。事实上，这种操作模式潜伏着巨大的危机。简单归纳目前中国纺织服装专业市场的运营模式：买地——吸纳资金——立项——售、租、赁——回笼资金——开发新项目，从这种模式上可以清晰地看到专业市场致命的弱点：

    地产商在这种模式下首先考虑的是自身的利益，一切按照地产商的意愿来开发市场，商业生态链不能保证消费群体得到最高效的服务和利益，而且专业市场的发展也无法与区域商业环境达到沟通，无法形成良性的协调发展。

    在专业市场开发初期，商户在地产商承诺高回报率的诱惑下积极购买或售后返租，市场分割，缺乏统一有效的科学规划管理，商户各为其主，使市场难以稳定。2006年国务院颁布的《惩治商业地产网点管理条例》目的也是在于推进商业地产向科学化、法制化、深入化发展。地产商在开发完市场后，便将其拥有的项目分割成若干单元，分别以售、租、赁等形式过渡给商户，回笼资金，而在产权、经营权转移的过程中，市场的经营风险也随即转移到商户身上，无法保障商户的权益，一旦商户的利益得不到保障，地产商也收不到租金，同样增加投资风险系数，所以这个转嫁的过程伴随着两种风险。

    任何一种商业形态的存在和发展都必须以市场的需求为导向，可现在国内部分纺织服装专业市场完全按照开发商的意愿和想法来建设。市场正确的发展顺序应该是“招商——开发（按照商户要求）——租赁——物业管理——再投资”。在这里，有一点需要注意的是国家并不提倡出售产权或者售后返租等行为，要确保产权的完整持有，实行统一开发，统一经营。

    总之，无论怎样的商业业态都应以市场需求为发展核心，繁荣商业，实现工业城市向商业城市的转化，使市场、商业、城市共同协调发展。